Pernahkah Anda membayangkan membeli rumah impian tanpa harus membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang biasanya sebesar 11% itu? Sejak awal tahun 2025, Pemerintah Indonesia kembali meluncurkan program PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% untuk pembelian rumah, melalui PMK 13/2025. Program ini digadang-gadang sebagai angin segar bagi pasar properti dan calon pembeli. Tapi, seberapa efektifkah program ini di lapangan? Mari kita bedah bersama!

Angin Segar di Tengah Badai Harga

Tujuan utama pemerintah memberikan insentif PPN DTP ini sebenarnya mulia:

1. Mendorong Penjualan Rumah: Bayangkan, harga rumah yang sudah mahal dipangkas lagi 11% (dari PPN)! Ini jelas bikin orang lebih semangat beli.

2. Meringankan Dompet Pembeli: Uang yang seharusnya buat bayar PPN, bisa dialokasikan untuk cicilan, renovasi kecil, atau bahkan beli perabotan baru. Lumayan banget, kan?

3. Memutar Roda Ekonomi: Kalau penjualan rumah naik, otomatis industri lain seperti semen, besi, keramik, sampai tukang bangunan ikut sibuk. Ekonomi jadi bergerak!

Realita di Lapangan: Siapa yang Paling Merasakan Manfaatnya?

Berdasarkan pengamatan hingga Juli 2025, program PPN DTP 100% ini memang berhasil menciptakan kehebohan di pasar properti.

Contoh Nyata: Banyak pengembang melaporkan penjualan rumah menengah (misalnya, harga Rp 500 juta – Rp 2 miliar) melonjak drastis. Ada pengembang di Tangerang yang bilang penjualan klaster rumah Rp 1,5 miliar mereka naik 35% gara-gara insentif ini. Pembeli seperti Bapak Budi, seorang karyawan swasta, mengaku sangat terbantu. “Uang PPN Rp 180 juta yang seharusnya saya bayar, sekarang bisa dipakai buat renovasi dapur impian,” ujarnya bersemangat.

Namun, ada juga sisi lain yang perlu dicermati:

• Hanya untuk yang “Mampu”: Insentif ini memang manis, tapi hanya berlaku untuk rumah dengan harga tertentu. Rumah yang terlalu mewah (di luar batas harga insentif) atau rumah subsidi yang memang sudah bebas PPN, tidak merasakan efek langsung dari program ini. Jadi, manfaatnya lebih terasa di segmen menengah ke atas.

• Suku Bunga KPR Tetap Jadi Momok: PPN sudah gratis, tapi bagaimana dengan bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang kadang masih terasa tinggi? Banyak calon pembeli, meskipun senang dengan PPN DTP, masih mikir dua kali karena khawatir dengan cicilan bulanan yang bisa naik turun mengikuti suku bunga bank. “Meski PPN gratis, bunga KPR yang fluktuatif bikin deg-degan juga,” keluh seorang calon pembeli lain.

• Belum Sentuh Akar Masalah MBR: Kalau bicara masalah “backlog” atau kekurangan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), program PPN DTP ini belum sepenuhnya menjawab. MBR biasanya butuh rumah bersubsidi yang harganya jauh lebih terjangkau dan sudah bebas PPN dari awal. Jadi, insentif ini lebih banyak membantu masyarakat menengah yang membeli rumah komersial, bukan mereka yang paling membutuhkan rumah pertama.

Jadi, Impian Jadi Nyata atau Ada “Jebakan” Lain?

Pemberian insentif PPN DTP 100% adalah langkah positif dari pemerintah untuk merangsang sektor properti dan membantu sebagian masyarakat memiliki rumah impiannya. Bagi mereka yang memang sudah mengincar rumah di segmen harga yang mendapatkan insentif, ini jelas anugerah. Uang yang dihemat bisa dipakai untuk kebutuhan lain, dan ini mendorong mereka untuk segera mengambil keputusan.

Namun, kita tidak bisa menutup mata bahwa insentif ini punya batasnya. Ini bukanlah solusi tunggal untuk semua masalah perumahan di Indonesia, terutama bagi mereka yang paling membutuhkan rumah subsidi. Selain itu, faktor-faktor lain seperti suku bunga bank dan kemampuan cicilan bulanan masih menjadi penentu utama bagi banyak orang dalam membeli rumah.

Intinya, PPN DTP 100% ini adalah vitamin penyemangat bagi pasar properti, bukan obat mujarab yang menyembuhkan semua penyakit. Ini membantu, tapi kita tetap perlu program-program lain yang lebih merata dan menyentuh semua lapisan masyarakat agar impian memiliki rumah benar-benar bisa terwujud bagi seluruh rakyat Indonesia.

Penulis adalah anggota Ikatan Konsultan Pajak Indonesia (IKPI) Cabang Sidoarjo

Muhammad Ikmal

Email: ikmal.patarai@gmail.com

Disclaimer: Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis