IKPI, Jakarta: Pemerintah melalui PMK 53 Tahun 2025 menegaskan kembali pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri, termasuk pembangunan rumah pribadi. Ketentuan ini merupakan perubahan atas PMK 11 Tahun 2025 dan menyesuaikan Pasal 324 PMK 81 Tahun 2024, yang mengatur mekanisme PPN dengan skema besaran tertentu.
Dalam Pasal 324 ayat (1), disebutkan bahwa PPN atas kegiatan membangun sendiri dihitung, dipungut, dan disetor langsung oleh orang pribadi atau badan yang melakukan pembangunan. Artinya, meskipun rumah dibangun tanpa kontraktor atau tidak dalam rangka usaha, kewajiban PPN tetap melekat pada pemilik bangunan.
Skema penghitungan PPN membangun sendiri diatur dalam Pasal 324 ayat (2). PPN ditetapkan sebesar 20 persen dikali 11/12 dari tarif PPN yang berlaku, kemudian dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. Formula ini menjadi patokan tunggal dan tidak menggunakan mekanisme pajak keluaran maupun pajak masukan.
Sementara itu, Pasal 324 ayat (3) menegaskan bahwa dasar pengenaan pajak berupa seluruh biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan pada setiap Masa Pajak sampai bangunan selesai. Pemerintah secara eksplisit mengecualikan biaya perolehan tanah dari dasar pengenaan pajak.
Sebagai ilustrasi sederhana, misalnya seorang wajib pajak membangun rumah pribadi dengan biaya pembangunan Rp500 juta (tidak termasuk tanah). Dengan tarif PPN berlaku 12 persen, maka perhitungan PPN dilakukan sebagai berikut:
20% × 11/12 × 12% × Rp500 juta.
Hasilnya, PPN terutang sekitar Rp10 juta yang wajib disetor sesuai Masa Pajak terjadinya biaya pembangunan.
Jika pembangunan dilakukan bertahap, misalnya Rp200 juta pada bulan pertama dan Rp300 juta pada bulan berikutnya, maka PPN dihitung terpisah per Masa Pajak. Biaya Rp200 juta menjadi dasar pengenaan PPN bulan pertama, sementara Rp300 juta menjadi dasar pengenaan PPN bulan berikutnya.
Dalam praktik, kesalahan yang sering terjadi adalah memasukkan harga tanah sebagai bagian dari biaya pembangunan atau menjumlahkan seluruh biaya tanpa memisahkan per Masa Pajak. Padahal, aturan mewajibkan pemisahan biaya berdasarkan periode terjadinya agar penghitungan PPN sesuai ketentuan.
Melalui simulasi ini, pemerintah menempatkan kegiatan membangun rumah sendiri sebagai objek PPN yang terukur, dengan formula baku dan dasar pengenaan yang jelas, sehingga wajib pajak dapat menghitung kewajiban pajaknya secara mandiri berdasarkan Pasal 324 PMK 53 Tahun 2025. (bl)
