IKPI, Jakarta: Pemerintah melakukan penyesuaian skema penghitungan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas pembangunan rumah pribadi melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 53 Tahun 2025. Aturan ini mengubah ketentuan sebelumnya dalam PMK Nomor 11 Tahun 2025 dan menegaskan kembali perlakuan pajak atas kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh orang pribadi maupun badan.
Perubahan tersebut menyasar ketentuan PPN atas kegiatan membangun sendiri sebagaimana diatur dalam Pasal 324 PMK 81 Tahun 2024. Melalui PMK 53/2025, pemerintah menegaskan bahwa pembangunan rumah pribadi yang tidak menggunakan jasa kontraktor tetap diperlakukan sebagai objek PPN dengan mekanisme penghitungan tertentu.
Dalam ketentuan terbaru, PPN atas pembangunan rumah pribadi tidak dihitung menggunakan mekanisme umum pajak keluaran dan pajak masukan. Pemerintah menetapkan bahwa PPN dipungut dan disetor sendiri oleh pihak yang melakukan pembangunan, baik orang pribadi maupun badan, selama kegiatan tersebut tidak dilakukan dalam rangka usaha jasa konstruksi.
Besaran PPN yang terutang ditetapkan menggunakan skema persentase tertentu. Berdasarkan Pasal 324 ayat (2), PPN dihitung sebesar 20 persen dikali 11/12 dari tarif PPN yang berlaku, kemudian dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. Skema ini mengikuti struktur tarif PPN nasional yang berlaku secara umum.
PMK 53/2025 juga memperjelas ruang lingkup dasar pengenaan pajak dalam pembangunan rumah pribadi. Dasar pengenaan pajak ditetapkan berupa jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan pada setiap Masa Pajak hingga bangunan selesai. Biaya tersebut mencakup pengeluaran yang berkaitan langsung dengan proses pembangunan fisik.
Dalam pengaturan tersebut, pemerintah menegaskan bahwa biaya perolehan tanah tidak termasuk dalam dasar pengenaan pajak. Dengan demikian, PPN hanya dikenakan atas aktivitas pembangunan bangunan, bukan atas nilai tanah tempat rumah pribadi tersebut didirikan.
Ketentuan ini berlaku bagi masyarakat yang membangun rumah tinggal secara mandiri, termasuk pembangunan bertahap yang berlangsung lebih dari satu Masa Pajak. Setiap biaya pembangunan yang timbul dalam satu Masa Pajak menjadi dasar penghitungan PPN pada periode tersebut sesuai skema besaran tertentu. (alf)
